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Mis en place pour soutenir les investissements locatifs dans certains secteurs, le statut LMNP permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Cependant, le régime d’imposition peut être défavorable à partir d’un certain seuil.
Les avantages du statut de LMNP
Comme son nom l’indique, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet d’acquérir un logement meublé neuf ou ancien en tant que non professionnel de la location, par opposition au statut de loueur meublé professionnel (LMP) qui est réservé aux personnes dont la location est le métier. Pour investir en LMNP, disposer d’un bien équipé de façon à ce que le locataire n’ait à apporter que ses effets personnels en aménageant.
Le statut de LMNP convient particulièrement aux personnes qui souhaitent obtenir une rente défiscalisée sur le long terme. Le revenu de la location peut compléter une pension de retraire et le bien permet de se constituer un patrimoine. Mais pour pouvoir bénéficier des avantages du statut, l’acquéreur doit acquérir un logement en résidence de tourisme, d’affaires, étudiante, pour seniors ou en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Les revenus locatifs annuels ne doivent pas être supérieurs à 23 000 euros, et ces revenus ne doivent pas dépasser la moitié des revenus totaux de l’investisseur.
L’acquéreur sous statut LMNP est déchargé de la gestion qui est confiée à un exploitant. Le bail établi entre les deux parties est un bail commercial et non un bail d’habitation. Le bail en question a une durée entre onze ans et neuf mois. Les diverses assurances ainsi que la plupart des charges relèvent de l’exploitant. Le contrat formule clairement les obligations de l’exploitant à l’égard du propriétaire et permet notamment d’avoir accès aux garanties et aux indexations des loyers.
Les inconvénients du statut LMNP
Une revente LMNP dans des conditions optimales doit se faire avec l’aide d’un expert-comptable. Le propriétaire peut opter pour la revente directe, mais trouver un acquéreur peut être très difficile car le marché du LMNP est un marché de niche. Il peut aussi se tourner vers un gestionnaire ou recourir aux services d’une agence immobilière spécialisée, ce qui permet d’avoir accès à un réseau plus large. Il faut cependant prévoir des frais qui peuvent faire augmenter le prix de vente du bien.
Le régime d’imposition relatif au statut de LMNP peut également poser problème. En effet, à partir de 32 900 euros de revenus locatifs annuels, le régime frais réels s’applique obligatoirement, et dans ce cas, il n’est pas possible de changer de régime pendant deux ans, et le régime peut être reconduit tacitement. La réduction d’impôt est aussi conditionnée par la mise à disposition du bien pour une période de neuf ans minimum.